江蘇品牌策劃中心分享：貝殼新房亮劍，真正的房產電商要來了！

　　七年前，房產電商的概念開始首次出現在公眾視野中。七年過去，貝殼找房重裝上陣，它要帶領房產電商走進一個新時代。

　　從網上拍賣到房產電商有多遠？

　　2011年5月，潘石屹宣布將進行網上拍賣SOHO中國旗下部分房源，0元起拍、拍多少賣多少。這種將電子商務中網上拍賣的做法應用到房產交易中，被外界稱為房產電商時代的來臨。

　　彼時，網上拍賣并沒有全部實現線上導客，參與拍賣的主力客群還是通過線下而來，互聯網技術只是充當了網絡拍賣的工具。在整個交易環節中，互聯網的滲透并不深入，因此，潘石屹的此舉被稱為房產電商的1.0時代，即初級階段。

　　互聯網在買房交易中的占比程度決定房產電商處于何種水平。

　　繼潘石屹之后，諸如萬科、恒大等一線房企紛紛以不同形式觸網。萬科和阿里聯手推出萬科網上旗艦店、方興地產（后改名中國金茂）在雙11這天開啟光盤節，房地產圈紛紛開始啟動觸網模式，從單一房源和拍賣模式到整盤甚至全部樓盤放在網上銷售，將房產電商推到新高度。

　　除了開發商之外，一些房產互聯網平臺開始啟動房產電商業務。2012年起，搜房房天下、樂居、搜狐焦點等傳統房產門戶開始推出房產電商業務體系。和傳統的廣告業務不同，這些門戶網站的房產電商業務更注重蓄客效果，用戶通過網站進入到線下看房并購買稱之為一次房產電商交易，網站平臺從交易中獲得一定程度的收入。這種從線上到線下的O2O模式，比拍賣模式更注重線上導客的環節，并從交易中獲得收入，這讓房產電商融入了真正的“電商”概念。

　　然而好景不長，這種和電商概念最貼切的房產電商模型，打破了原有傳統門戶的純廣告模式，而這種電商模式更為考驗房產門戶和平臺的導客和流量轉換能力。這意味著以內容為核心以廣告這種媒體業務為收入的房產門戶和平臺要轉變為交易為核心，成為淘寶、京東這樣的“交易大賣場”，這樣的轉型并非他們所愿，因此，房產電商模型開始逐漸被弱化，更多淪為一種前置收費的偽電商。

　　快銷品電商在中國的飛速發展，有著其深刻的背景需求。商品的異地流通即快遞業的發展降低了運輸成本，讓異地購物成為一種可能，而技術的發展使得網絡交易更為便捷，節約了購物者的時間和精力成本，也就是說，電商實際上是一種節約各方面成本的購物方式。

　　而實際上，房產電商在2011年之后并沒有進展迅速主要源自于房地產的宏觀形勢。2017年之前，中國房地產經歷了一波牛市，全國各地的新房項目以及二手房房源成了搶手貨，開發商并不擔心自己的房子賣不出去，并不需要房產電商這種新型的渠道交易模式。

　　不過，隨著房地產形勢發生逆轉，2018年房地產原來的賣方市場開始逐步轉變為買方市場。房產電商迎來了它的真正時代。

　　房地產進入買方市場，意味著在房地產交易中，交易體驗、交易效率以及交易成本將成為房產電商的新機會。和傳統的房產門戶相比，一個真正的房產電商不僅需要流量，更需要流量轉化，以及將線下流量和線下進行有效結合，無縫對接。

　　因此，房產電商首先要經歷的考驗是線上流量轉化能力。

　　將一套房子的買家從線上輸送到線下，這并非一件易事。那么，流量運營成了房產電商的先遣部隊。如何讓用戶進入到電商平臺，并如何用最完美的方式呈現產品，讓用戶停留足夠長的時間，是檢驗流量運營的標準。用戶停留在平臺時間越長，就越有產生購買的可能性。

　　其次，房產電商考驗線下互動能力。

　　和傳統電商相比，房產電商繞不開線下環節。買家從線上到線下可以有兩種方式，一種為通過電商平臺直接到達售樓員或售樓處，一種為通過服務平臺如經紀人或者其他帶看者到達售樓處。線下環節是用戶的購買決策發生的唯一環節。用戶是否會購買，除了用戶主觀因素之外，房地產項目各種維度的條件是否符合預期，是否有競品和替代方案等等。因此，這考驗著包括開發商以及渠道商的綜合能力。

　　今年4月，專注于居住服務的平臺貝殼找房上線，貝殼新房隨即被推出。原阿里巴巴天貓副總裁潘志勇加盟貝殼找房，任職貝殼找房副總裁，主管貝殼新房。潘志勇的加入，讓貝殼新房在房產電商的理念上有了更新的思路。

　　盡管貝殼新房是全新的電商平臺，但從今年上線以來，已經覆蓋400城，6萬個以上樓盤，同時提供各種特價、特色房源供用戶選擇。

　　根據潘志勇的描述，貝殼新房致力于在三個方面發力：

　　首先，優化線上體驗。目前階段主要是解決信息不對稱的問題，提升線上對線下體驗的復刻度。在線上，貝殼新房通過VR看房，解決傳統2D（文字＋圖片組合）看房缺乏空間感的問題，利用航拍、動態圖片呈現，提升周邊環境和區位的動態展現，將VR、航拍規模化、體系化地應用在整個平臺上的房源中，讓線上成為消費者看房、選房的主流渠道。

　　其次，快速把目標購房用戶送到售樓處。貝殼新房將加強平臺、用戶、案場的連接，為更多樓盤打造看房專車，解決用戶看房難的問題，提升用戶線下看房效率和體驗，同時也防止目標用戶流失；

　　第三，從消費者角度出發，通過更中立AI智能選房、鑒房師等角色，客觀、中立地服務用戶需求幫他選房。同時，強化“房后服務”，希望未來能為購房者提供全鏈條的購房服務

　　這些發力點，正是前面所述當前房產電商需要補足的短板之處。

　　房產電商的未來什么樣？

　　一項行業數據顯示，來自線上的購房者比來自線下的購房者成交周期要快30%。也就是說，通過線上引導成交的房產電商能有效縮短成交周期。

　　在理想的房產電商交易中，客戶能更清晰簡單的找到自己所需的項目信息，縮短決策路徑，在線下能得到更完美的看房體驗，而賣方能快速準確的找到客群，縮短營銷周期，行業整體效率得到提升。

　　在貝殼新房的房產電商模型中，經紀人也被納入到交易環節中。貝殼找房線下擁有大量的二手房中介經紀資源，可以為新房的開發商提供二手房渠道的客源，實現一二手聯動的去化增效。

　　貝殼新房開創性的將所有服務對開發商免費開放，甚至包括為開發商制作VR看房效果，主要針對成交收取費用。這打破了傳統房產網絡服務商通過廣告或者營銷收取費用的傳統，讓房產電商和快消品電商同步走向了按成交付費的電商正確路徑。

　　從這個角度上看，房產電商考驗的并不是電商平臺對開發商資源的把握，因為在房地產買方市場來臨之時，沒有哪個賣家會拒絕免費的平臺，也就是說，和所有賣家都可以入駐淘寶一樣，所有開發商也都可以享受房產電商的開放平臺。

　　那么，未來房產電商真正考驗的是對買房人的高效研判，如何對買房人的決策做準確的分析，并準確為之匹配房地產項目和房源，甚至精準匹配帶看的經紀人或者銷售員。

　　這樣的房產精準大數據計算和處理，受制于行業限制，淘寶、京東這樣的綜合電商平臺無法做到，傳統的房產內容門戶因商業模型差異也無法做到。這正是貝殼新房希望借助貝殼找房的強大用戶和樓盤的覆蓋所努力的方向。

　　潘志勇說，貝殼新房希望能給行業帶來真正的房產電商，并驗證電商在房地產行業中的可行性，以用戶為中心，全面推動整個行業的升級。

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